汇通网10月21日讯—— 通胀压力仍存，但美国9月房地产数据大幅走弱，成屋待售签约量创历史新低，住宅开工、建筑许可均不及预期，高房贷利率持续压制购房需求。受利率锁定效应影响，房主置换意愿低迷。市场预期美联储本周按兵不动，年底与明年3月仍有加息可能，机构预判楼市压力在2027年进一步凸显，美联储陷入控通胀与托地产的政策两难。
美联储主席对抗通胀的进程正遭遇棘手矛盾：整体物价压力依旧顽固，房地产市场却持续走弱。周二（10月20日)公布的多项9月住房数据进一步恶化，为本就难以抉择的货币政策增添变数。若后续按照市场预期上调短期利率，本就处于高位的抵押贷款利率或将继续上行，购房负担进一步加重，叠加住房供给短缺，房市下行压力还将持续放大。
9月住房数据全线走弱，多项指标创阶段低点
全美房地产经纪人协会公布，前瞻性指标成屋待售签约量在9月创下2001年统计以来历史新低，当月环比下滑7.3%，同比回落11.3%，远高于市场此前仅下滑0.4%的预期。美国商务部同步发布的数据同样不及预期，经季节调整年化口径下，私人住宅新开工环比下降5.2%，市场原先预期仅回落0.4%；建筑许可环比小幅走低0.2%，而市场原本预计上涨2%。其中独栋住宅许可仅84.5万套，较8月下滑4%，创下2023年以来最低水平。
全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，9月市场转弱源于抵押贷款利率快速走高，就业与收入增长虽能支撑购房需求，但购房购买力更受房贷利率波动影响。Fwdbonds首席经济学家克里斯·鲁普基（Chris Rupkey）表示，除非华盛顿调整政策、降低新房购置成本，房地产市场将深度停滞，寒冬未至，楼市已然陷入冻结状态。
高房贷利率持续压制购房需求
30年期固定抵押贷款利率在9月大部分时间维持在7%上方，月末接近7.6%，而五年前该利率仅约3%，低利率催生了疫情时期的楼市热潮。当前除签约数据低迷外，住宅开发商信心也跌至14年低位。理论上，房市疲软本可以成为货币政策转向宽松的理由，降息能够降低借贷成本、刺激需求，但美联储当前首要目标仍是抑制通胀。
上周公布的消费者与生产者物价数据没有释放利好信号，批发终端商品价格同比上涨2.6%，创下2009年12月以来该统计序列最高涨幅。美联储官员持续关注人工智能投资带来的通胀影响，芯片与电子产品价格被推升，同时他们也寄望AI产业红利对冲住房等板块的疲软。高盛经济学家罗尼·沃克（Ronnie Walker）在客户研报中表示，住房市场大概率会继续走弱之后才会企稳。
锁仓效应困住楼市，中长期前景偏淡
当前楼市存在显著的利率锁定效应，超过95%存量房贷借款人的利率低于现行房贷水平，65%借款人的利率较当前低2个百分点以上，房主不愿置换住房承担更高借贷成本。
高盛预测，接下来三个季度住宅投资将分别下滑2.5%、4%与1%，房贷利率若维持高位，跌幅还可能扩大。机构预计2027年独栋住宅新开工规模维持在87.5万套，成屋成交量390万套，和2026年基本持平，较疫情前2019年水平低26%。罗尼·沃克表示，近年楼市受购买力拖累上行受限，依靠长期住房短缺托底，而2027年购买力压力将占据主导，进一步压制地产交易活动。
市场利率预期与一丝乐观信号
市场普遍预计美联储在下周议息会议上将维持基准利率不变，但利率期货定价显示，12月以及2027年3月再度加息25个基点的概率偏高。不过劳伦斯·云提出相对乐观的看法，他表示，房贷利率的涨幅已经远超美联储短期政策利率上调幅度，房贷利率或许已经见顶，买卖双方都在观望，等待利率走向利好之后再出手。
结语
一边是顽固的通胀制约降息空间，一边是房地产在高利率冲击下持续降温，美联储的货币政策正处在两难境地。
后续房贷利率走势、通胀数据变化，以及住房市场能否顶住压力，将成为决定美联储加息路径的核心线索。
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